Im Jahr 2022 hat sich die Zahl der Immobilientransaktionen in Deutschland gegenüber dem Vorjahr um 16% auf 866.000 verringert; das geht aus dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2023 hervor, den der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse gemeinsam mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) veröffentlicht hat. Damit schlossen die Akteure am Immobilienmarkt so wenige Kaufverträge für Immobilien und Grundstücke ab wie noch nie seit der ersten Veröffentlichung des Immobilienmarktberichts für das Jahr 2009. Im Vorjahr waren es noch rund eine Millionen Transaktionen.
Immobilienmarktbericht Deutschland 2023: Zahl der Immobilientransaktionen eingebrochen
Der Geldumsatz verringerte sich ebenfalls deutlich. Insgesamt setzten die Akteure im Jahr 2022 mit dem Verkauf von Immobilien 301,1 Mrd. € um – 16% weniger als im Vorjahr (356,7 Mrd. €). Damit erreichte der Geldumsatz im vergangenen Jahr wieder etwa das Niveau von 2019.
Während sich die Transaktionszahlen von Immobilien und Grundstücken im Jahr 2022 gegenüber 2021 um 16% verringerten, verzeichneten mehrere Teilmärkte einen noch stärkeren Rückgang:
- Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser: Die Zahl der verkauften Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser reduzierte sich von 93.700 auf 63.300 (-32%).
- Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser: Die Zahl der verkauften Baugrundstücke für Mehrfamilienhäuser reduzierte sich von 5.100 auf 3.700 (-27%).
- Neue Eigentumswohnungen: Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen im Erstbezug reduzierte sich von 68.300 auf 38.700 (-43%).
Der Rückgang der Transaktionszahlen von 2021 nach 2022 fiel bei den gebrauchten Immobilien geringer aus als bei den Baugrundstücken und neuen Eigentumswohnungen:
- Die Zahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser verringerte sich von 172.300 auf 156.700 (-9%).
- Die Zahl der verkauften Reihenhäuser und Doppelhaushälften verringerte sich von 95.500 auf 84.200 (-12%).
- Die Zahl der verkauften gebrauchten Eigentumswohnungen verringerte sich von 234.100 auf 207.500 (-11%).
Große regionale Preisunterschiede
Auf allen Teilmärkten variieren die Preise weiterhin stark. Beispiel Bauland: Käufer zahlten in der Stadt München im Schnitt 2.400 € pro m2. Ein 600 m2 großes Eigenheim-Baugrundstück kostete damit gut 1,4 Mio. €. Im Landkreis Hildburghausen (Thüringen) betrug der Preis pro m2 dagegen 20 €, im Landkreis Mittelsachsen (Sachsen) 21 €. Ein 600 m2 großes Grundstück kostete hier also durchschnittlich rund 12.000 €.
Im Bundesdurchschnitt lag der Quadratmeterpreis 2022 bei 200 €. Während die Preise im Umland der Metropolen in den letzten Jahren spürbar stiegen, verharrten sie in vielen peripher gelegenen Landkreisen auf niedrigem Niveau. Käufer zahlten hier zuletzt weniger als 50 € pro m2 Grundstücksfläche – etwa in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, aber auch in Nordhessen, Nordbayern und der Pfalz.
Anfang 2022 habe vor allem auf dem Wohnimmobilienmarkt eine spürbare Dämpfung der bisherigen nahezu kontinuierlichen Preissteigerungen eingesetzt, so Andreas Teuber, Vorsitzender des AK OGA; diese habe zu messbaren Preisrückgängen ab etwa Mitte des Jahres 2022 geführt. Markanter als der Preisrückgang sei der Rückgang der Transaktionen, insbesondere im Neubausegment gewesen. Dabei könne die steile Zinsentwicklung maßgeblich für die nachlassende Kaufbereitschaft und die schwierigere Finanzierbarkeit der Kaufvorhaben sein, so Teuber.
Der 2022 begonnene sprunghafte Anstieg der Zinsen habe sich in 2023 fortgesetzt und sei Ausdruck veränderter Marktbedingungen, ergänzt Peter Ache, Redaktionsleiter und Co-Autor des Berichts. Die Verunsicherung privater und institutioneller Investoren habe im Hinblick auf künftige Entwicklungen zugenommen. Sie agierten derzeit zurückhaltend. Das zeigten auch die im ersten Halbjahr 2023 in den Großstädten abgeschlossenen Kaufverträge. Angesichts der derzeitigen Verunsicherung der Marktteilnehmenden gehe man von stagnierenden bis weiter sinkenden Preisen aus. Man rechne auch für das erste Halbjahr 2024 mit sehr niedrigen Verkaufszahlen für Wohnimmobilien.
Angebotsmieten steigen weiter
Während die Preise für Wohnimmobilien fallen, steigen die Angebotsmieten laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) weiter. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum legten die Angebotsmieten wiedervermieteter Wohnungen im ersten Halbjahr 2023 im Bundesdurchschnitt um 7,6% zu – auf 10,21 € pro m2 nettokalt. In den kreisfreien Großstädten über 500.000 Einwohner stiegen sie um 11% auf 13,30 Euro je m2 nettokalt.
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